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自分に合う民泊代行業者を選ぶ5つの方法

運営代行業を行っている弊社でも時より耳にする運営代行会社への不満。

中でも運営会社と連絡が中々取れずに困っているオーナー様がいた時には驚きました。

民泊事業もまだまだ歴史が浅く多くの方がまだ一社しか運営業者を知らないのではないでしょうか。

これから民泊の代行業者さんを選ぶ時に特に気にした方が良いポイントを今回はお伝えしていきたいと思います。

1、自分の物件の売上予測をする

まずは自分の物件がどれくらいの売上を上げそうなのかをザックリと知る必要があります。

それにはhttps://www.airbnb.jp/host/homesこちらのページに飛ぶとAirbnbのホスト用ページに

飛びますので、右下に表示されるボックスに自分の地域と何人泊まれて、貸切なのか、個室貸しなのかを

選択するとAirbnb内のその地域平均の数字が出てきます。まずはこちらでザックリとした数字を掴むとリアルでしょう。

私の場合ですとこの数字より少なくなったことはありません。

物件によってではありますが、1.5倍〜5倍程の範囲で大体が数位します。

2、固定がお得?変動が安心?

売上規模で考えた時に、どっちがお得なのかすぐにはわからないという方はまず変動比率の業者さんの数字を出しましょう。

予測売上×代行業者の手数料率=代行手数料

仮に予測売上が月30万円、代行業者A社は売上の25%だった場合、

A社[ 30万円×25%=75,000円 ]

この場合、手数料変動の業者さんが得か、固定の業者さんの方が得かすぐにわかると思います。

しかし、わからないのはいくらの売上でどちらが得になるかの分岐点です。

その場合は固定手数料÷変動手数料 の計算をスマホの電卓でしてみましょう。すぐにでます。

A社=手数料5万円 B社=手数料25% の場合

50,000÷25%=200,000円

つまり、20万円が分岐点になるのでその物件がどれだけ売上られそうかを考えれば

どちらの業者さんがお得かすぐにわかりましたね。

3、サービスの違い

運営代行業社さんのHPを見ると何がオプションでどこまでがその料金でサービスを受けられるかがよくわからない時があります。

そんな時に3つのカテゴリーに分類して考えるとわかりやすいのでご紹介します。

  1. 初期費用
  2. 運営費用
  3. 清掃費用

1、初期費用

  • 現地調査
  • 許可取得(旅館業許 or 住宅宿泊事業届出)
  • 家具設置購入、インテリアデザイン
  • 物件が中古であればリフォーム or クリーニング
  • 物件WEB登録

初期費用ではこの辺りのポイントでお金が発生しますので初期費用でいくらかかるのかを業者さん別に見積もりを取りましょう。

2、運営費用

  • 固定費用 or 変動費用
  • オプションになっているものは

次に運営費用ですがここは固定費用なのか、変動費用なのかポイントとは別にサービスの内容についてみていく必要があります。

よくあるのが先ほど記述しました、物件WEB登録です。これは業者さんの中では先に初期費用に組み込む考えの業者さんと

運営費用の中に組み込んでくれる業者さんがいらっしゃいますので要注意です。

あとは緊急対応がオプションだったりすることもあるので要チェックですね。

3、清掃費用

  • 一回いくらの費用設定で考えているのか
  • アメニティ補充の有り無し
  • 室内だけでなく庭などは定期的に手入れしてくれるか
  • エアコンの清掃や、ガスコンロ上のダクト、家具家電の手入れの有り無し

基本的には清掃費用が一回あたりいくらなのかをまずは調べましょう。そしてそれは委託するかどうかです。

一回の清掃費用の中に上記の箇条書きの項目が入っている業者さんとそうでない業者さんがいます。

その地域によって業者さんの価格設定や、サービス設定にばらつきがあるとは思いますので

まずは相場を調べ、適正でなさそうな場合は価格交渉をすると良いでしょう。

4、営業所はどこにあるのか

東京や大阪の代行会社が地方の物件を管理するのはのはよくあることですが

支店や営業所がその土地にない場合は気をつけた方がいいです。

このトラブルはよく耳にします。

実際に管理するには緊急時の対応ができないとダメなのですが、県外の代行会社にお頼むとここの部分は

オーナー様自身で行わなければいけないことが多いです。

その場合、電話連絡は代行会社が受け付けてくれても、結局実働はオーナー様というケースがあります。

夜中の1時に近隣から苦情が入って今すぐに来て欲しいなんてこともあるのです。

こんな場合に動かなければいけないのは非常に大変です。地元の代行会社であればもちろんその部分もしっかりと

運営プランにオプション料金無く組み込まれていると思いますのでここはしっかりと営業所や支店があるか確認しましょう。

5、契約の期間や縛り

オーナー様が契約期間を確認しないことは無いとは思いますがここもしっかり確認しましょう。

多くの代行会社さんは1年契約だと思います。ただ、ここで確認しておかなければならないのは違約金です。

契約して半年以内の解約で〇〇万円という違約金縛りをしている会社が多く、またこの違約金は代行会社によって違います。

ただ、ここは運営会社としても運営開始前の一番大きい労力が1ヶ月やそこらで無くなってしうまうのを阻止したい部分でもあるので、

オーナー様が、どれくらいの期間民泊投資をその物件で考えているかに変わってくるでしょう。もしその期間が長いならば

運営代行費用の相談も乗ってくれるかもしれませんので引き合いに出してみるのもいいかもしれません。

まとめ

まだまだ民泊の歴史は浅く、代行会社の歴史も浅いです。

今後ICT技術の発達により運営にさほどお金がかからなくなるかもしれません。

しかし安かろう悪かろうという言葉もあるように、あまり安さを求めてしまってもいいサービスは期待できません。

全て機械で管理するわけでは無いので、結局は誰が管理するか、その人が重要になってくると思います。

安心して任せられる運営会社を見つけましょう。

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